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28. Februar 2007
Marktwertermittlung durch Immobiliensachverständige
Dem Marktwert wird im Bankgeschäft außerhalb der Indeckungnahme für Pfandbriefe künftig eine höhere Bedeutung zufallen. Hintergrund ist das In-Kraft-Treten der Solvabilitätsverordnung (SolvV) und die damit verbundenen neuen bankaufsichtlichen Regelungen über die Eigenkapitalentlastung der Banken bei gewerblichen Realkrediten.
Die durch Grundpfandrechte auf Gewerbeimmobilien besicherten Positionen (Realkredite) können grundsätzlich in Höhe des niedrigeren Wertes von 50 Prozent des Marktwertes oder 60 Prozent des Beleihungswertes privilegiert werden. Statt auf den Beleihungswert kann auch auf einen anders ermittelten nachhaltig erzielbaren Wert (Sicherheitenwert) abgestellt werden. Für dessen Ermittlung bestehen derzeit keine Ausführungsbestimmungen oder einheitliche Methoden. Alternativ lässt die SolvV als Bemessungsgrundlage aber auch direkt 50 Prozent des Marktwertes zu. Bisher haben sich die Sachverständigen bei der Ermittlung von Marktwerten unter dem Gesichtspunkt einer nachhaltigen Ertragserzielung stark dem Vorsichtsprinzip unterworfen. Dies entsprach auch der Geschäftsentwicklung und -motivation in den vergangenen Jahren.
Aufgrund der Entwicklungen der letzten Jahre und der Öffnung des deutschen Immobilienmarktes für ausländische Investoren vertritt der Bundesverband Öffentlicher Banken, VÖB, den Standpunkt, dass die Stichtagsbezogenheit des Marktwertes auch in der Bewertungspraxis stärker zum Ausdruck kommen muss. Der Marktwert folgt in diesem Sinne den konjunkturellen Zyklen. Das bedeutet, dass in Phasen wachsender Immobilienmärkte tendenziell auch höhere Marktwerte bezahlt werden.
