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30. April 2009
Wie funktioniert die Förder-Immorente im Detail?
Zunächst ist zu prüfen, ob der Kunde und seine Immobilie alle Voraussetzungen für eine vertragliche Vereinbarung über die Zahlung einer Förder-Immorente erfüllen (siehe nachfolgende Abbildung).
Ausgangspunkt für die Ermittlung der Darlehens- und damit der Rentenhöhe ist die Bewertung der Immobilie. Es kommt dabei nicht auf den aktuellen Wert der Immobilie an, sondern welcher Wert aus der Immobilie langfristig – also bei Ablauf der Darlehenslaufzeit – erzielbar wäre. Auf dieser Grundlage bestimmt die Bank die maximale Höhe des Darlehens.
In einem nächsten Schritt ist dann – in Abhängigkeit vom Zustand der Immobilie – die Option der Reservierung eines Einmalbetrages für sofortige oder spätere Dach- und Fach-Investitionen zu prüfen. Auf diese Weise werden die für die Werterhaltung der Immobilie notwendigen Investitionen abgesichert.
Für die Ermittlung der eigentlichen Höhe der Förder-Immorente ist dann die zu kalkulierende Darlehensdauer ausschlaggebend. Diese ergibt sich aus dem Alter des Kunden bei Vertragsabschluss und seiner statistischen Lebenserwartung. Die Bank garantiert zudem, dass der Kunde auch bei Überschreitung des prognostizierten Lebensalters, längstens bis zum 110. Lebensjahr, Zahlungen erhält und nicht aus seiner Immobilie ausziehen muss. Für diese Garantie muss ein Entgelt entrichtet werden.
Und schließlich bestimmt auch die Höhe des Zinssatzes, der fest für die gesamte Laufzeit vereinbart wird, die Höhe der Förder-Immorente (siehe folgende Abbildung).
Der Vertrag über die Förder-Immorente gliedert sich in zwei Phasen auf (siehe nachfolgende Abbildung). Hintergrund dafür ist die von der Bank gegenüber dem Kunden abgegebene Garantie, auch bei Überschreitung der statistischen Lebenserwartung die Zahlung der Förder-Immorente vorzunehmen. Die Garantie umfasst insbesondere auch die Übernahme der Zinszahlungen für das Darlehen, das ab diesem Zeitpunkt voll ausgeschöpft ist.
Überblick über alle direkten und indirekten Beteiligten im Produktprozess und deren Aufgaben (siehe Abbildung):
Auch mit dem Abschluss des Vertrages über eine Förder-Immorente bleibt der Darlehensnehmer der Eigentümer der Immobilie mit allen verbundenen Rechten und Pflichten. Nach Beendigung des Vertrages – durch Auszug aus der Immobilie oder aufgrund des Todes des Darlehensnehmers – kann die Bank immer nur die Rückzahlung des in Anspruch genommenen Darlehens fordern (siehe nachfolgende Abbildung). Dafür dient die Grundschuld als Sicherheit. Dem Kunden bzw. den Erben steht es frei, die Ablösung des Darlehens durch den Verkauf der Immobilie oder aus anderen Mitteln vorzunehmen.
